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Acorde con su relato político, la vivienda abría para el Gobierno la primera semana de ciclo de noticias normalizado tras la larga excepción navideña con una nueva muestra de blitzkrieg [guerra relámpago] informativa. Lo que el presidente Pedro Sánchez presentó el lunes 13 de enero en una jornada informativa maratoniana1 era un conjunto disperso de mensajes, mezcla de propaganda, reciclaje de anuncios anteriores y de nuevas medidas, en su mayoría fiscales, destinadas a responder a la emergente preocupación social sintetizada en la “crisis de los alquileres”. Entre ellos, el anuncio de que la Sareb —el ya viejo “banco malo” creado en 2011-2012 para absorber los activos tóxicos procedentes de la crisis del anterior ciclo inmobiliario2—, aportaría entre 30.000 y 40.000 viviendas a la recién creada Empresa Pública de Vivienda. El análisis que sigue pretende contrastar la realidad de estas cifras y apuntar líneas de interpretación y de actuación ante los límites de las políticas llamadas de “vivienda asequible” planteadas por los gobiernos de coalición progresistas.
Tras un 2024 marcado por las movilizaciones por la carestía de los alquileres y contra la turistificación, especialmente en el último cuarto del año, tanto el Gobierno de coalición como la mayoría de los partidos del bloque de investidura han asumido el asunto de la vivienda como una pieza fundamental en sus estrategias de comunicación política, así como un elemento útil para la fidelización y ampliación de sus electorados y clientelas. Esta nueva prioridad no se ha limitado a defender la acción de gobierno llevada a cabo hasta ahora, especialmente la Ley de Vivienda. También ha reconocido, al menos parcialmente, el fracaso de esta y ha incorporado nuevos elementos que, aunque no podemos analizar aquí, son esenciales para comprender las apuestas de solución a la crisis de vivienda formuladas por los distintos actores (sector financiero, promotoras, constructoras, administraciones, etc.) y que han sido sintetizadas de manera precaria por el Gobierno de coalición. Entre los cambios introducidos, destacan la creación de una nueva Empresa Pública de Vivienda (EPV) y la “transferencia” o traspaso de una parte del parque de la Sareb a esta nueva empresa, dos elementos de esta reconfiguración que vamos a describir en los siguientes epígrafes.
La nueva Empresa Pública de Vivienda
El objetivo declarado es aumentar la oferta de vivienda protegida para contribuir a bajar, o al menos contener, el precio de la vivienda
El Gobierno central, a iniciativa del ministerio de Vivienda, había promovido la creación de una nueva Empresa Pública de Vivienda (EPV) a partir de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes): la entidad que gestiona los suelos propiedad del Estado dependientes de los ministerios, agencias, institutos, mutualidades y algunas empresas públicas. El 23 de diciembre de 2024 el Gobierno modificó la Ley de Contratos del Sector Público para facilitar el traspaso en la titularidad y gestión de suelos y viviendas dependientes hasta ahora de esas agencias dispersas. La nueva empresa tiene encomendado funcionar como promotora para la construcción de un parque de vivienda definida como “asequible”, destinado tanto al alquiler como a la compra y bajo el modelo de colaboración público-privada. El objetivo declarado es aumentar la oferta de vivienda protegida para contribuir a bajar, o al menos contener, el precio de la vivienda. Esta modalidad de desarrollo de vivienda ha quedado reducida al mínimo tras la gran crisis de 20083 manteniéndose de esta manera también durante el periodo de estabilización económica anterior y posterior a la pandemia. Además del patrimonio inmobiliario disperso y ya existente de los ministerios y de organismos como Patrimonio Nacional, el Gobierno anunció el traspaso de hasta cinco millones de metros cuadrados de suelo para la promoción de esas futuras viviendas llamadas “asequibles”4, así como la “transferencia” de 30.000 viviendas pertenecientes a la Sareb —luego ampliadas a 40.000 en el briefing celebrado con la prensa—, de las cuales 13.000 serían traspasadas de manera “inmediata” en un plazo de 6 meses a contar desde enero de 2025.
A dos años de la liquidación prevista de la entidad, el Gobierno todavía no ha dado detalles sobre la inclusión de una parte del parque de viviendas y suelo de la Sareb en la nueva Empresa Pública de Vivienda (EPV), lo cual nos obliga a recoger la información dispersa publicada en la prensa y su evolución con respecto a anuncios anteriores. Aun con todas las dudas sobre la cuantía económica de la operación, la naturaleza y procedencia del parque traspasado y el modelo de gestión de ese parque, la inclusión en la EPV tiene consecuencias para el desarrollo del conflicto por la vivienda y para algunas hipótesis de organización del movimiento de vivienda.
Para facilitar la comprensión sobre cómo han evolucionado los distintos anuncios de la Sareb desde 2023, nos basaremos en la categorización del denominado “perímetro social de viviendas”, en terminología de la propia Sareb, según el anuncio del Gobierno correspondiente a abril de 20235, y lo contrastaremos con lo anunciado por el Gobierno y apenas desarrollado por la prensa en enero de 2025. La mayoría de este “perímetro social de viviendas” no formará parte de un parque público y social de vivienda entendido en términos fuertes: esto es, un parque de titularidad y gestión públicas, con procesos de acceso universales y públicos, sin posibilidad de enajenación mediante su venta a particulares o empresas.
1. Bolsa de alquileres sociales en casas ya habitadas:
Ya desde la etapa de Mariano Rajoy (PP), la Sareb ha estado ofreciendo, de manera individualizada en algunos casos, o integrada en convenios con las administraciones locales, una cantidad indeterminada de alquileres denominados sociales. Este “perímetro social de viviendas” sumaba 14.000 casas en el anuncio de abril de 2023 —13.000 en el de enero de 2025—. Este parque disperso corresponde al que ha ido siendo okupado (en muchas ocasiones por el propio movimiento de vivienda) o ha sido absorbido por Sareb con inquilinos de empresas anteriores. En todo caso son viviendas ya habitadas, cuyo traspaso a la EPV no implicará una rebaja adicional, ni siquiera de manera marginal y local, en el precio medio de la vivienda o del alquiler. En octubre de 2024 Sareb aseguraba haber regularizado ya 8.000 alquileres en estas casas. Esta es la parte del parque de Sareb cuya “transferencia” ha sido anunciada por el Gobierno para desarrollarse entre enero y julio de 2025. En principio, por tanto, el grueso de viviendas que se han luchado desde el movimiento de vivienda sí formarían parte potencialmente de esa Empresa Pública de Vivienda. No obstante, eso no implica necesariamente que la situación de todos los habitantes actuales de esas viviendas vaya a ser regularizada en esas viviendas, o regularizada en absoluto.
2. Las viviendas no aceptadas por las administraciones locales:
Se trata del parque de vivienda situado en las peores localizaciones y en peor estado de habitabilidad: 21.000 viviendas en el anuncio de 2023 –17.000 en el anuncio de 2025–. Sareb intentó primero la cesión de uso a comunidades y ayuntamientos, y desde abril de 2023 la venta a las comunidades autónomas. Tras el fracaso de ambas líneas, ahora este parque no habitado será vendido a la EPV.
La venta de estas 30.000 viviendas a la EPV supondrá una nueva concesión de dinero público a los bancos accionistas privados de Sareb
Este artículo no se propone desarrollar un análisis sobre los detalles económicos de la operación. Baste apuntar que la asunción, por parte del Estado, de una capitalización inmediata para la nueva EPV de entre 4.000 y 10.000 millones de euros supone en sí misma un reto financiero en un momento en el que el Gobierno funciona con presupuestos prorrogados6. El ejecutivo no ha dado detalles de cómo capitalizaría en apenas seis meses la nueva Empresa Pública de Vivienda, ni si han existido negociaciones de ampliación de crédito o renegociación de plazos con la Unión Europea, prestataria de la cantidad con la que el Estado avaló a Sareb para la compra a la banca del conjunto de activos –vivienda, suelo y créditos “fallidos”- traspasados en 2012. La variación de los convenios de Sepes –matriz de la futura EPV- con el Ministerio de Vivienda7, producidos a toda prisa entre octubre y diciembre del año pasado, consagran la gestión privada del futuro parque y abren la puerta a una posible desinversión selectiva que proporcionará de margen de maniobra al actual o futuros gobiernos ante posibles presiones de la Unión Europea y/o los accionistas privados de Sareb. En cualquier caso, no debe perderse de vista que la venta de estas 30.000 viviendas a la EPV supondrá una nueva concesión de dinero público a los bancos accionistas privados de Sareb, que siguen componiendo el 49% de participación de la empresa8.
A demás de estas dudas sobre la viabilidad y desarrollo de la operación, quedan las relativas a las consecuencias inmediatas para quienes vivimos o vivirán en las mencionadas 30.000 viviendas de la EPV, así como para los modelos de intervención del movimiento de vivienda en la gestión de esas viviendas. Como parte de su estrategia de desinversión, Sareb optó desde 2022 por un nuevo modelo de gobernanza en sus políticas de venta de estas viviendas, procesos que implicaban en la mayoría de los casos la apertura de procesos de desahucio que han situado al ‘banco malo’ como uno de los principales desahuciadores9.
En el centro de esta nueva gobernanza que aunaba el lenguaje corporativo de las políticas de responsabilidad social con el interés de desinvertir se encuentran las gestoras privadas
En el centro de esta nueva gobernanza que aunaba el lenguaje corporativo de las políticas de responsabilidad social con el interés de desinvertir, es decir, de vender los activos, se encuentran todavía hoy las gestoras privadas10. Estas son las encargadas de seleccionar a aquellos perfiles más “merecedores” de un alquiler social y de integrarlos en un plan de supervisión de rentas, formaciones, petición de ayudas oficiales, etc, que tiene por objetivo explícito acabar cobrando un alquiler de mercado por estas viviendas. El contrato de Servihabitat, entidad encargada de coordinar este Plan de Acompañamiento Social, termina en julio de 2025, lo cual genera interrogantes sobre si la gestión de estas viviendas mantendrá las mismas características y requisitos.
Como la EPV empieza de cero y no tiene estructura ni plantilla, todo apunta a que se mantendrán los criterios de gestión privada externalizada, ya sea por las empresas actuales o por otras nuevas—, y con ellos, la existencia de un inquilinato constantemente supervisado y vigilado según las exigencias del “vulnerable perfecto” que caricaturizamos desde el movimiento de vivienda. Algo que tampoco se diferencia tanto de las políticas de gestión de vivienda social ya desarrolladas por las distintas administraciones públicas, pero que adquiere nuevos significados ante la posible interinidad de este parque de vivienda ya descrita en el párrafo anterior, o ante el desarrollo que la propia Ley de Vivienda otorga al “tercer sector” en la gestión del futurible parque de vivienda social o asequible11. Cabe añadir que, de las 21.000 viviendas –luego 17.000- aún no habitadas, al menos 12.000 se encontraban inhabitables en 2023, según la propia Sareb, y se localizan en las zonas parcialmente urbanizadas destinadas originalmente a residencia vacacional que caracterizan al grueso del suelo y el parque disponible de esta entidad.
3. Plan Viena:
El Plan Viena está destinado a la edificación en suelos de Sareb, cedidos gratuitamente a empresas para la construcción y explotación de viviendas en alquiler denominado asequible por un período de 80 años. En abril de 2023, se anunció la construcción de 15.000 viviendas, aunque posteriormente la cifra se redujo a 10.600. De estas, ya se ha lanzado un primer pliego para la construcción de 3.771 viviendas en 29 municipios. Este proceso, gestionado por la consultora PwC, atrajo el interés de un centenar de entidades. Entre ellas, destacan empresas consolidadas en el incipiente mercado de la vivienda asequible, como Culmia, la promotora del fondo Oaktree, responsable del Plan Vive de la Comunidad de Madrid y del plan de vivienda asequible de la Generalitat de Catalunya.12 Finalmente, la primera parte del concurso ha quedado desierta tras cerrarse el plazo de presentación de proyectos pese a las garantías introducidas por el Estado: suelo gratis, créditos blandos y avales públicos para construir, garantías ante impagos. Estas condiciones de acceso abrían la horquilla para el acceso de solicitudes de personas con hasta 90.000 euros anuales de ingresos, etc. Dado que el primer lote del concurso concentraba los suelos de mayor calidad, la viabilidad entera del plan está ahora mismo en cuestión. En enero, el Gobierno había anunciado que todos estos suelos serán traspasados también a la EPV. El portazo de los fondos al Gobierno abre preguntas, no ya sobre la propia Sareb y el Plan Viena, sino acerca de la viabilidad misma de los planes de construcción mediante colaboración público-privada.
10.000 viviendas fantasma: El anuncio del gobierno del 13 de enero hablaba de 30.000 viviendas. En el briefing a la prensa se añadieron 10.000, hasta sumar 40.000. No hay detalles sobre esto.
La promotora Árqura: Árqura es la promotora de Sareb, con suelos y viviendas en distinto estado de finalización que suman una cartera de 16.000 viviendas. La venta de esta promotora estaba prevista para 2025, pero el Estado ha suspendido la operación por estar a la espera de concretar los detalles sobre la nueva EPV, la liquidación de Sareb, etc. Las viviendas ya terminadas de Árqura siguen a la venta en el mercado privado, como muestra un simple vistazo superficial en las páginas inmobiliarias. Lo que ha suspendido el Gobierno de momento, por tanto, es la venta de la empresa en bloque por parte de Sareb. A modo de simple hipótesis provisional, se podría apuntar que el portazo de los fondos y promotoras al denominado Plan Viena busque presionar por los lotes incluidos en Árqura Homes, mejor situados. En este caso, el Estado se enfrentaría al dilema de afrontar de golpe el peso presupuestario de la venta de estos terrenos a la Empresa Pública de Vivienda, algo que sumado a la capitalización necesaria, sencillamente parece imposible de encajar en el marco de los presupuestos generales del Estado sin algún tipo de acuerdo de ampliación o renegociación de crédito con la Unión Europea que asuma ya el golpe para la deuda pública previsto con la liquidación de Sareb en 2027.
Los herederos políticos en las instituciones de las luchas contra la austeridad no han querido ni plantear la opción de trasladar a los accionistas privados de Sareb las pérdidas que conllevaría una desmercantilización de sus activos
La hipótesis de un impago europeo y español de la deuda, el “no debemos, no pagamos” de las movilizaciones contra la austeridad, durente la primera mitad de los 2010, apuntó a la gestión del banco malo español y sus activos. Por incapacidad o por inconveniencia, los herederos políticos en las instituciones de esas luchas no han querido ni plantear la opción de trasladar a los accionistas privados de Sareb las pérdidas inevitables que conllevaría una desmercantilización y la socialización de la propiedad de la vivienda, el suelo y el crédito incorporado en este organismo.
Lo que apuntamos en este artículo no son más que las notas finales de esta historia, lo que queda después de esa renuncia, quizá poco más que la promesa de una novedosa ingeniería social que apuntale un nuevo ciclo constructor. Así, las viviendas de Sareb incluidas en la categoría A) pasarán a formar parte de un parque público de vivienda de titularidad estatal y muy posiblemente gestionado de manera privada, en un proceso de reventa que, una vez más, beneficiará a los accionistas privados del ‘banco malo’. Más allá de las incógnitas sobre su viabilidad, gestión y futuro inmediato, su escaso número –al menos, con respecto al parque que ha llegado a gestionar la Sareb- y el hecho de que son viviendas ya habitadas hará que no tenga un impacto considerable ni en la accesibilidad a la vivienda ni en su asequibilidad medida en términos agregados, dos de los supuestos objetivos de los planes del Gobierno.
El movimiento debe tomar posiciones en un escenario general de conflicto y crisis social que vemos como probable en el horizonte a medio y largo plazo
El desarrollo del resto de las categorías como parque público de vivienda, o como parque de vivienda a secas, es más dudoso. En todo caso, el planteamiento de todas estas políticas sobre la carcasa de la Sareb ofrece al movimiento de vivienda algunas pistas interesantes sobre la realidad de las políticas de vivienda pública, de llamada vivienda asequible y de la colaboración público-privada, sobre las nuevas urbanizaciones e inquilinatos asociadas a ellos, los posibles procesos de conflictos urbanos futuros, la consolidación de partidas significativas de gasto público orientadas a las empresas de gestión de la vivienda asequible etc. Sobre todas ellas el movimiento debe tomar posiciones en un escenario general de conflicto y crisis social que vemos como probable en el horizonte a medio y largo plazo. Como apuntaba Pablo Carmona, este enfoque obliga a ampliar el análisis, no solo a las cuestiones estrictamente de vivienda, sino a la suerte de las políticas de intervención y redistribución ensayadas por la Unión Europea y traducidas por el Gobierno progresista español, que al menos a corto plazo, son la principal baza de intervención del continuo Estado-Mercado en la actual fase de crisis de la vivienda13.
(Este texto es la versión editada de un fragmento del documento de análisis elaborado de manera colectiva para un encuentro del movimiento por la vivienda en su campaña denominada Plan Sareb)
- Bajo el rótulo de Vivienda, quinto pilar del Estado del bienestar, Moncloa tuvo virtualmente secuestrados a los periodistas convocados durante al menos cinco horas, entre el desarrollo del acto propiamente dicho y el largo briefing explicativo que le siguió. El alto perfil político del acto quedaba remachado por la presencia del propio presidente del Gobierno y la cobertura, en tiempo real, de las 12 medidas rotuladas por el Gobierno en los principales medios de comunicación. ↩︎
- La ya larga historia de la Sareb y su actual recta final obliga a dar por sabidas las cuestiones relacionadas con su constitución en plena crisis económica europea, y su evolución posterior durante la estabilización que siguió a la crisis. El lector puede encontrar análisis sobre el papel de Sareb en la reactivación del mercado inmobiliario español en Pablo Carmona, La democracia de propietarios, Traficantes de sueños, 2022, y en Manuel Gabarre, Tocar fondo: la mano invisible detrás de la subida de los alquileres, Traficantes de sueños, 2019 ↩︎
- La caída general del sector de la construcción y el abandono de las políticas de promoción de vivienda protegida han llevado a este tipo de viviendas dirigidas tradicionalmente a la compra por parte de las clases medias y medias-bajas, a mínimos con respecto a los años 90 o incluso a los años centrales de la burbuja inmobiliaria a mediados de los 2000, tanto en términos absolutos como relativos. De cifras como las 85.000 viviendas protegidas terminadas en 1997 (un 37,8% del total) se ha pasado a las 8.847 de 2023 (un 10,9%). Véase Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible, Estadística de vivienda libre y protegida. ↩︎
- La crítica social de los años 90 y 2000 sobre los modelos de desarrollo del capitalismo español fue más prolija e insistente al caracterizar la diferencia entre vivienda protegida y vivienda pública y social, o al poner en primer plano las consecuencias ecosociales de las políticas de oferta. Referencias que han desaparecido de los análisis periodísticos progresistas e incluso críticos actuales. Compárese el lenguaje de Pedro Sánchez en la presentación del 13 de enero con la realidad: sólo un 10% de las viviendas cuyo desarrollo está previsto en la principal operación urbanística a realizar a partir de los terrenos del Sepe, la Operación Campamento madrileña, serán destinadas al alquiler denominado asequible, destinándose todas las demás, también las protegidas, a la compra. ↩︎
- Al respecto de este anuncio, efectuado por Pedro Sánchez en la apertura de la campaña electoral para las elecciones municipales y autonómicas de mayo de 2023, léase Plan Sareb, “No habrá 50.000 casas de Sareb para el parque público de vivienda” https://plansareb.com/wp-content/uploads/2023/04/comunicadoPlanSareb20abr2023.pdf ↩︎
- Cifras no oficiales, publicadas por el diario Cinco días, a las que habrá que añadir el remate de la deuda de la entidad, con liquidación prevista para 2027. A finales de 2023, la SAREB mantenía una deuda de 29,400 millones de euros y un patrimonio negativo de 14,600 millones, lo que dificulta su liquidación en la fecha propuesta. ↩︎
- La variación en la ley de contrataciones públicas faculta al Sepes para actuar como promotora de vivienda asequible “o con algún tipo de protección” mediante la colaboración público-privada. La variación amplía el periodo de las concesiones al sector privado de los 40 años a los 80, concesiones para las que será suficiente con un informe de viabilidad económico-financiera. Léase J.M. Marshall, “Se abre camino para la privatización de la promoción de vivienda pública”, diario Arainfo, 8 de enero de 2025 https://arainfo.org/parte-de-la-vivienda-social-pasa-por-ley-a-ser-una-concesion-privada/ . Más allá de esto, una variación introducida en octubre en el convenio entre Sepes y el ministerio permite la venta del patrimonio de Sepes “cuando por razones urbanísticas, técnicas, estratégicas o de cualquier otra índole, no sea posible u oportuno destinar directamente todos los terrenos o edificaciones de una actuación adscrita a la promoción del alquiler asequible o social”, con el requisito de que los beneficios sean destinados a financiar actuaciones adscritas o que puedan adscribirse en el futuro. BOE 25 de noviembre de 2024 https://www.boe.es/boe/dias/2024/11/25/pdfs/BOE-A-2024-24562.pdf ↩︎
- Los principales son Banco Santander (22,2%), Caixabank (12,24%), Banco Sabadell (6,6%) y Kutxabank (2,5%). ↩︎
- No existen datos a nivel estatal. Una investigación de 2023 del Observatori Desc situaba al banco malo como segundo gran desahuciador en Barcelona, solo por detrás de Blackstone. “¿Quién desahucia en Barcelona? Análisis del papel de los grandes propietarios privados en las expulsiones de la ciudad” http://observatoridesc.org/es/quien-desahucia-barcelona-analisis-del-papel-grandes-propietarios-privados-expulsiones-ciudad ↩︎
- Bajo el paraguas de Servihabitat, la optimización ‘social’ del proceso de salida al mercado del remanente de viviendas de Sareb es desarrollada por todo un cartel de empresas especializadas en este tipo de mediaciones: Sogemedi, Gesocin, Tecnotramit, Sogeviso, Emais, GIC, por mencionar solo algunas. Servihabitat es una sociedad formada al 80% por el fondo texano Lone Star y al 20% por Caixabank. No deja de resultar significativo que una pata importante de la política de vivienda asequible del Gobierno esté siendo liderada por un fondo de inversión domiciliado en las islas Bermudas. Sobre Lone Star, léase Felicia Barrio, “Lone Star y el ladrillazo tóxico de CaixaBank”, El Salto, 25 de agosto de 2021 https://www.elsaltodiario.com/sistemico-madrid/lone-star-y-el-ladrillazo-toxico-de-caixabank ↩︎
- La Ley de Vivienda introdujo la posibilidad de archivo de la demanda de desahucio si el juzgado estimaba vulnerabilidad del residente y el demandante era un gran tenedor. El Tribunal Constitucional finalmente ha dejado sin aplicación esta modificación procesal, que significativamente excluía a la vivienda pública, social y del tercer sector de esta traba. Más allá de esto, la ley otorga, de manera declarativa, un papel preponderante a las entidades empresariales de lucro limitado y al tercer sector, como se ha visto en Barcelona tras la compra municipal del bloque en lucha Casa Orsola para su gestión por la ONG Habitatge 3, cercana al PSC.
↩︎ - Para revisar el modelo de Culmia, léase la conversación canchera, y por eso reveladora, entre la redactora inmobiliaria de El Confidencial Ruth Ugalde y Francisco Pérez, CEO de la empresa: «España necesita 50.000 nuevos alquileres al año un 30% por debajo del precio de mercado», El Confidencial, 1/02/2023 ↩︎
- “La campana de la verdadera crisis de vivienda no la tocarán solo los precios de la vivienda sino fundamentalmente la crisis de empleo y la efectividad (o no) de las nuevas políticas redistributivas europeas”. En Pablo Carmona, Cartografías del conflicto inquilino, revista Zona de Estrategia, febrero de 2025 https://zonaestrategia.net/cartografias-del-conflicto-inquilino/ ↩︎
